Gebiedsontwikkeling

Wat te doen met de leegstandsproblematiek op de kantorenmarkt?

De gemeente Amsterdam wil de leegstaande kantoorgebouwen in de hoofdstad aanpakken door de desbetreffende eigenaren te verplichten om bepaalde huurders te accepteren of het gebouw te gaan herontwikkelen. Een fraai stukje communistisch denken.

De beleggers van kantoren zijn het hier niet mee eens. Zij vinden dat niet alleen de eigenaren van leegstaande kantoren de oplossing moeten dragen. Het lijkt beter om het probleem in alle schakels van de kantorenmarkt aan te pakken, dus zowel aan de aanbodkant als aan de vraagkant, en zowel ten aanzien van de nieuwbouw als ten aanzien van het gebruik. Verder wijzen zij naar gemeenten en projectontwikkelaars. In de afgelopen jaren zijn er veel kantoren gebouwd, en er blijft veel bijgebouwd worden. De voorgestelde oplossing van gemeente Amsterdam is dan eigenlijk dweilen met de kraan open. Zou een verwijderingsbijdrage op nieuwbouw iets bijdragen?

De ontwikkelaars van kantoren zien geen oplossing in een verwijderingsbijdragen op nieuwbouw of een leegstandsbelasting op bestaande bouw. Zij zien dit niet als een structurele oplossing voor de leegstandproblematiek op de kantorenmarkt. Volgens hen doet de markt al voor een groot deel haar werk.

De projectontwikkelaars zien de meeste kansen in een integrale aanpak van ontwikkelaars, beleggers en gemeenten gezamenlijk. De overheid zou daarbij de regisserende rol moeten nemen en voor een regio per locatie moeten bepalen of het handhaven van de kantoorfunctie nog zinvol is. Dit zou zij moeten vergezellen van een restrictief grondbeleid, concreet betekenend voorrang voor aangewezen bestaande kantorenlocaties. Daarop kunnen beleggers hun afweging maken en kanslose kantoorgebouwen herontwikkelen naar andere functies. Projectontwikkelaars kunnen hier ondernemend en creatief in optreden. Een en ander vergt wel ferme keuzes, die marktpartijen graag willlen maken, maar het is de vraag of de overheid die ook wil en kan maken. Met name het voeren een grondbeleid op regionaal niveau en op restrictieve wijze lijkt lastig door de onderlinge concurrentie tussen gemeente om bedrijven aan te trekken.

Een goede participatie is vaak lastiger dan gedacht. Participatie wordt meestal te laat of confronterend begonnen. De start
is al niet in balans. De informatie is eenrichtingsverkeer van hoog naar laag. En als men dan bij elkaar komt dan zijn de mensen alleen en versnipperd en de gemeente of coöperatie een geheel. Het calimero effect, je voelt je in het nauw gedreven, natuurlijk zullen de mensen met het meeste vuur het hoogste woord hebben. Spatiumsupport heeft een alternatieve methode voor participatietrajecten op basis van zogenaamde game principes. Door bijna letterlijk spelenderwijs met elkaar uitdagingen aan te gaan leert men met elkaar te communiceren op gelijkwaardig niveau en in te zien dat er een gemeenschap is.

Eindelijk wordt er ook in Lelystad een flexibel bedrijvencentrum geopend. Seats2meet Lelystad Stadhuisplein gaat op 3 november 2010 open. Het nieuwe werken voor (zelfstandige) professionals heeft in Lelystad een plek gekregen bij Seats2meet. Er zijn mogelijkheden voor gratis flexwerken of het tijdelijk gebruiken van een van de kantoor- of vergaderruimten. Flexibel, eigentijds en inspirerend. Belangrijk onderdeel is het Bizz-Café, dat het nieuwe werken stimuleert door ontmoetingen tussen mensen met vernieuwende ideeën tot stand te brengen, door middel van workshops, lezingen en innovatieve bijeenkomsten.

Kredietcrisis en economische recessie, maar ook demografische en economische krimp zorgen voor ongekende maatschappelijke uitdagingen. In veel stedelijke gebieden in Nederland kunnen fysieke ingrepen niet meer leunen op een constante vraag naar nieuwe woningen en duurzame economische groei. Daarnaast is het speelveld van partijen die betrokken zijn bij stedelijke ontwikkeling drastisch aan het veranderen. Het Rijk, gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven, projectontwikkelaars en corporaties zoeken in dat speelveld naar een nieuwe rol en positie. Bij hen staat de vraag centaal waar de komende jaren de investeringskracht voor nieuwe projecten vandaan zal komen. Zit dit bij geheel nieuwe partijen zoals kleine investeerders, lokale ondernemers of gemeenschappen? Of misschien bij grote ondernemingen in (duurzame) energie, data, communicatie en logistiek? In hoeverre zijn grote ondernemingen gebonden aan plaats? En welke eisen stellen zij vandaag de dag aan hun vestigingsplaatsen?

Op 13 oktober 2010 vindt het seminar: “New economies, the importance of place” plaats. Hier zullen bijzondere sprekers hun antwoorden en ideeën presenteren, waarna wij met u hierover in debat zullen gaan. De sprekers zijn Saskia Sassen, hoogleraar sociologie aan Columbia University, en visiting professor aan de London School of Economics, Coen Teulings, directeur Centraal Plan Bureau en hoogleraar economie aan de Universiteit van Amsterdam en Damaris Matthijsen, initiatiefnemer Economy Transformers. Lees meer over dit seminar van de MCD-opleiding.

In het jaar 2010 zal de Nederlandse woningprijs zo’n 1% stijgen naar gemiddeld 240.000 euro volgens Woningmarktcijfers. De afgelopen maanden zijn de woningprijzen licht gestegen, met name in juli is de prijs toegenomen. Ook het aantal transacties is iets (1,6%) toegenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. De verschillen zijn groot per provincie en plaats. In Noord Holland was de toename het hoogst van het aantal verkochte huizen, in Flevoland heeft daarentegen zelfs een daling plaatsgevonden. Verwacht wordt dat voor geheel 2010 een stijging van een procent van de gemiddelde woningprijs ten opzichte van 2009 plaatsvindt. Overigens ligt de Nederlandse woningprijs van 240.000 euro dan nog steeds zo’n 6% onder het niveau van 2008 (255.000 euro). werd bereikt. Uitgangspunt is wel dat er geen schokkende veranderingen in de economische situatie of in het overheidsbeleid voor de woningmarkt zullen plaatsvinden.

Wellicht dat dit het moment is dat de markt ‘uitbodemt’, ofwel dat we precies voorbij het dal of laagste punt zijn. Is dit een goed moment om een nieuwe woning te kopen? We zullen het de komende maanden in de gaten houden. Er heerst trouwens nog steeds grote onzekerheid bij kopers, met name hoe wordt omgegaan met het fiscale regime voor huizenbezitters.

In Amsterdam heet het in de krant en volksmond een bouwstop. Zo ver is het nog niet, maar crisis is het wel. Vanuit het oog van de orkaan, het Ontwikkelingsbedrijf, is een insider gestart met het berichten via een eigen weblog. Beloofd wordt meer nieuws over het (niet) bouwen in de stad Amsterdam. Het motto is: De stad als motor.

Kernwoorden, in het nieuwe businessmodel zijn naast coproductie en cofinanciering: klein denken, klant centraal, persoonlijk en aanpasbaar gebouw, keuzevrijheid en kieskeurigheid, langdurige klantrelaties, kleinschalig + stap voor stap + simpel proces (slow development), transformatie en een overheid die de invididuele opdrachtgevers steunt.

Tegenwoordig vindt integrale gebiedsontwikkeling in mindere mate plaats, lijkt het. De kredietcrisis maakt overheden en marktpartijen behoudender. Er gelden weer aloude principes zoals overzicht, het beperken van risico’s en dergelijke. De aandacht lijkt vooral uit te gaan naar kleinere projecten, dat wil zeggen met een kleinere omvang, ontwikkeling op korte termijn, een korte ontwikkelduur en minder financieringsbehoefte.

De Nederlandse woningmarkt is in mineur. Ook in 2011 wordt nog niet snel herstel verwacht. Er zijn op dit moment diverse gemeenten die vele projecten uitstellen of stilzetten. De vraag is in hoeverre gebiedsontwikkeling nog als belangrijk instrument voor ruimtelijke vernieuwing wordt ingezet. Het integraal vernieuwen van een gebied blijft een van de belangrijkste methoden om tot waardegroei te komen, en daarmee de benodigde dekking om een duurzame transitie en vernieuwing van een omgeving te kunnen bewerkstelligen. Dit alles neemt niet weg dat er nieuwbouw en vernieuwing nodig zal blijven, en dat gebiedsontwikkeling een van de methodes van stedelijke vernieuwing zal blijven. Het vindt nu alleen op een wat lager pitje plaats de komende jaren.

Op 22 april 2010 organiseert de MCD (Master City Developer) een seminar. Dit seminar zal gaan over ‘Nieuwe strategieen voor stedelijke gebiedsontwikkeling’. Verschillende sprekers uit binnen -en buitenland zullen een vernieuwende aanpak van gebiedsontwikkelingsprojecten tonen.

De heer George Brugmans (directeur Architectuur Biennale) spreekt over nieuwe manieren van stedelijke ontwikkeling die tijdens de laatste biennale ‘Open City’ naar voren kwamen.

De heer Gary Wozniak (directeur Shar foundation Detroit) spreekt over urban farming en co-creatie in de stad Detroit. Shar gebruikt deze strategieeen voor een vernieuwende wijkontwikkelingsaanpak.

Mevrouw Lino Hellings (kunstenaar) spreekt over haar onorthodoxe aanpak van stedelijke vraagstukken en haar ontdekkingen vanuit haar zoektocht naar informele economieen en kleinschalige netwerken.

De heer Michael Schwarze-Rodrian (directeur Emscherpark Ruhr) vertelt vanuit zijn twintig jaar lange ervaring met nieuwe strategieen opgedaan in de herontwikkeling van het Emscherpark in het Ruhrgebied.

De dag wordt afgerond met een workshop waarin het publiek een aantal vooraanstaande gebiedsontwikkelaars uit de top van Nederlandse organisaties advies geeft over de aanpak van hun toekomstige projecten.

Meer informatie over de kosten, tijdstip en adres vindt u op MCD Seminar 2010. U kunt zich aanmelden door een e-mail te sturen naar mastercitydeveloper@ese.eur.nl waarin u uw naam en adresgegevens vermeld.

Wilt u meer weten over het proces gebiedsontwikkeling? Op Gebiedsontwikkeling vertellen wij u hier alles over. Wat houdt gebiedsontwikkeling precies in? En hoe onderscheidt het zich van reguliere projectontwikkeling? U kunt op websites zoals gebiedsontwikkeling.nu veel meer lezen over het proces van de ontwikkeling van een gebied.

Meer marktkennis bij gebiedsontwikkeling is wel nodig. Vaak worden stedenbouw en beleid wel goed verwerkt in een plan, maar blijven marktkwaliteit en middelen wat onderbelicht. En dat merken we nu duidelijk. Heel veen plannen worden herontwikkeld en gerationaliseer als gevolg van de kredietcrisis.

Maak uw keuze uit een van de onderwerpen:

Op woensdagochtend 17 februari 2010 vindt een bijeenkomst plaats over integrale gebiedsontwikkeling vanuit de principes van Cradle to Cradle in Amsterdam . De workshop vindt plaats ter gelegenheid van de opening van een publiekstentoonstelling over Cradle to Cradle door Michael Braungart en Marijke Vos.

De sprekers zijn Michael Braungart, Maarten van Poelgeest (IJburg fase 2), Alex van Oost (Almere principles), Kees Noorman (McDonough & partners) en Douwe Jan Joustra (Agentschap NL). Meer informatie vindt u op Duurzaam Oost-Amsterdam.